Τι λειτουργεί, τι όχι στην αγορά κατοικίας.

Τι λειτουργεί ήδη (μερικώς)

1.  Ζήτηση (αλλά όχι υγιής)

• Υπάρχει επενδυτική ζήτηση (ξένοι, Airbnb, Golden Visa).

• Όχι αντίστοιχη ζήτηση από νοικοκυριά → αυτό είναι πρόβλημα, όχι πλεονέκτημα.

2.  Τιμές πώλησης & ενοικίων

• Οι τιμές ανεβαίνουν, αλλά:

  • όχι λόγω εισοδημάτων

  • λόγω έλλειψης προσφοράς

• Αυτό δεν είναι βιώσιμη ανάπτυξη, είναι πίεση.

3.  Μακροοικονομική σταθερότητα

• Σε σχέση με το παρελθόν, υπάρχει μεγαλύτερη εμπιστοσύνη.

• Όμως ο πολίτης δεν νιώθει άνετα να δεσμευτεί 25–30 χρόνια.

Τι ΔΕΝ λειτουργεί (και μπλοκάρει την αγορά)

1. ❌ Επιτόκια & τραπεζικός δανεισμός

• Τα στεγαστικά:

  • ακριβά

  • με αυστηρά κριτήρια

• Πολλοί θέλουν να αγοράσουν, λίγοι μπορούν.

 Χωρίς φθηνό χρήμα, η αγορά δεν «ανοίγει».

2. ❌ Εισοδήματα vs τιμές

• Αναλογία τιμής κατοικίας / μισθού = εκτός ισορροπίας

• Ειδικά:

  • νέοι

  • ζευγάρια

  • οικογένειες

 Η αγορά λειτουργεί χωρίς τον βασικό της πελάτη.

3. ❌ Προσφορά κατοικιών

• Ελάχιστη νέα οικοδομή για:

  • μεσαία εισοδήματα

  • κύρια κατοικία

• Πολλά ακίνητα:

  • παλιά

  • κλειστά

  • ενεργειακά προβληματικά

 Λίγα σπίτια = υψηλές τιμές, ό,τι κι αν γίνει αλλού.

4. ❌ Στεγαστικά προγράμματα (παρενέργειες)

• Προγράμματα τύπου «Σπίτι μου»:

  • αυξάνουν τη ζήτηση

  • χωρίς αύξηση προσφοράς

• Αποτέλεσμα: ανεβαίνουν οι τιμές

 Καλοπροαίρετα, αλλά στρεβλωτικά.

5. ❌ Airbnb χωρίς χωροταξική λογική

• Όχι παντού, αλλά:

  • σε συγκεκριμένες περιοχές

  • έχει απορροφήσει μεγάλο μέρος κατοικιών

• Η μακροχρόνια μίσθωση ασφυκτιά.

Τι χρειάζεται ΑΜΕΣΑ (ρεαλιστικά)

 1. Κίνητρα για προσφορά (όχι άλλη ζήτηση)

• Φοροαπαλλαγές για:

  • ανακαίνιση

  • ενεργειακή αναβάθμιση

  • επιστροφή κλειστών σπιτιών στην αγορά

 2. Στοχευμένη ρύθμιση Airbnb

• Ανά περιοχή, όχι οριζόντια.

• Προστασία κατοικίας, όχι τιμωρία ιδιοκτητών.

 3. Στεγαστική πολιτική με ορίζοντα 10ετίας

• Όχι αποσπασματικά μέτρα.

• Σαφές μήνυμα: για ποιον είναι η αγορά κατοικίας;

Συμπέρασμα (ξεκάθαρα)

Η ελληνική αγορά κατοικίας:

• ❌ δεν πάσχει από έλλειψη ζήτησης

• ❌ δεν πάσχει από επενδυτικό ενδιαφέρον

• ✅ πάσχει από:

  • χαμηλά εισοδήματα

  • έλλειψη προσφοράς

  • ακριβό χρήμα.